对于部分中低价位、中小户型的普通商品住房，本市将通过政府收购等方式转化为保障性住房或限价房。副市长陈刚昨天在北京市第十三届人大常委会第七次会议上作报告，介绍了城市低收入家庭住房情况。

　　陈刚表示，下一步政府将采取建设与收购并举的措施，收购部分符合条件的中低价位、中小户型的普通商品房，转化为保障性住房或限价房。

　　1月到10月，本市商品房销售量同比下降四成，购房者的持续观望使一些中小开发商出现了资金链断裂、无法回笼资金等问题。相反，保障性住房却因为土地储备难度加大，难以满足需求。此前，本市推出的几块限价房建设用地遭冷遇，大兴康庄地块(三、四期)因无开发商接手被撤牌。市建委主任隋振江表示，近期市场变化比较快，政府希望考察一些中低价位、中小户型的普通商品房，如果出现资金问题或运作问题，可以把这些项目通过收购或委托的形式盘活。 

　　隋振江介绍，目前具体的收购或委托方式还在进行调研。但这些可以转化的“问题商品房”的前提是价格成本必须适合用于限价房，不能太贵。“比如价格在6000到7000元，位置又比较适合，政府可以考虑帮助他们运作，投放到限价房中。”

　　隋振江强调，这些商品房最好用市场的办法由开发商自己解决问题，实在有困难，政府才考虑收购适合的部分。这也是市建委探索把保障性住房和市场结合起来的新方式。

　　开发商反应

　　政策利好执行有难度

　　北京万年基业投资建设有限公司总经理黄玺庆表示，作为限价房收购的是中低价位、中小户型商品房。如果资金或者市场运作出现了问题，政府采取收购或委托的形式将其盘活，这无疑是利好政策。

　　目前，房地产企业资金紧张是不争的事实，而不少烂尾项目多是因为资金问题造成的。政府出面来整合这部分资源无疑是一件好事。一些陷入困境的项目如果单纯由开发商接手，难度会较大，因为造成项目烂尾的原因很多，不仅是资金问题，可能还牵涉拆迁补偿无法达成一致等诸多问题。如果由政府出面，阻力就会小一些。这种做法一方面解决了开发商的资金问题，另一方面也满足了市场需要，可以说是多赢的举措。

　　只是在项目选择上还要费一些力气。

　　一位不愿透露姓名的开发商表示，该政策是利好政策，但实施起来颇具难度。因为烂尾项目多是一些地段比较好的项目，开发单位前期已经投入很多，而将其收购变为保障房，收购价格一定不会太高，因此，双方就收购价格就比较难达成一致。

　　解读

　　回购可能致商品房价再降

　　“政府回购部分商品房不等于救市，反而可能会导致商品房市场价格下滑。”北京中原地产总经理李文杰认为，目前不景气的房市已经让很多中小开发商难以坚持，政府出手回购这些房屋的价格会相对较低，加上明年有更多保障房上市，将大大缓解市民对房屋的需求，反而导致更多商品房失去市场，就不得不考虑降价销售。

　　集中回购一旦导致所在区域房价下跌,其他开发商往往不愿在这些区域购地开发。

　　城八区内难觅可回购房屋

　　“在城八区内很难找到符合条件的房屋回购。”李文杰说，2006年和2007年政府曾提出过收购、开发并举的提议，但当时的市场调研结果显示，城八区内几乎没有符合条件的可回购房屋。因此，在今年甚至是明年，城八区内一定更难有符合条件的回购房屋。这就大大降低了购房者的购买意向。

　　政府回购要先考虑需求

　　“保障房的需求量到底多大？这是很重要的问题。”一位业内专家表示，虽然价格是市民最看重的购房因素，但房屋位置一样重要。虽然房产市场越来越冷，但一些大开发商早已收回投资，并不着急出售房屋，而一些中等开发商可以通过抵押实业，向银行获取贷款，或将现房租赁，获得现金流，他们度过“严冬”不是没有可能。因此，政府回购房屋的选择余地就会受限，而市民是否对地理位置不够好的房屋感兴趣，也是一个问题。

　　李文杰则表示，如果回购量大,保障房集中上市，这可能导致放宽购房人的准入标准。

　　普通商品房界定标准本月出台

　　财政部此前出台政策，从11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下住房，契税税率下调到1%；个人销售或购买住房暂免征收印花税和土地增值税。对于北京市民购买什么样的房子可以享受优惠，本市将在本月出台新的普通商品房标准，扩大受惠面。

　　副市长陈刚表示，本市已经根据目前市民的收入实际情况，制定了新的普通商品房的标准，总的方向是让更多人享受购房优惠，特别是有直接购房需求的市民。

　　具体规定本月就可出台。陈刚说：“具体说，主要是第一套住房，属于改善型的。”新标准不仅有面积要求，还有价格要求。但价格不是把整个北京界定一条线，而是以各区域的均价为标准，优惠的房子价格低于该区域均价。

　　政府将统一调节经适房定价

　　市人大代表在调研中发现，三环内的经适房价格比四环内的经适房价格还低。

　　隋振江说，政府在审批时只就单个项目进行论证和成本核算，但各项目取得土地和建设的时间不同，成本情况也不同，最后可能形成同时推出的房子，因偶然因素导致价格不是合理的比价。“比如应该高的地方便宜，应该便宜的地方又高了，形成价格引导信息的扭曲、人为的供求紧张。”隋振江说，今后政府将完善经适房的定价调节机制，用大成本价，不再仅局限于一个项目。目前有关部门正在研究相关政策。

　　5万套政策房明年配售

　　据副市长陈刚介绍，随着第二批政策房的配售工作展开，预计年底将完成销售额150亿元，约占全市商品房住宅销售额的15%。

　　截至10月底，有4.9万户保障房申请家庭通过审核。为满足这些家庭的需求，明年底争取竣工200万平方米保障房。预计明年底将完成保障房和限价房配售5万套，可实现销售额200亿元，占全市商品住宅销售额的比重将达到20%左右。

　　政策性租赁房有望明年出办法

　　据了解，针对刚毕业的大学生、公务员等“夹心层”购房难群体，政策性租赁住房的实施办法正在制定中，有望在明年出台。“应该在不断完善的过程中与廉租房并轨，之后会通过租赁补贴的形式体现不同收入家庭的差别。”隋振江说。

　　此外，政府要扩大廉租房政策覆盖面。实物配租的比例可提高到30%左右。