广州中院出招 用赔偿差价增加开发商违约成本

　　“违约成本低与收益高”是开发商选择毁约的动力，张旭锋律师认为，对以追逐利润为首位的企业来说，本是无可厚非。因为认购合同是购房者与开发商两方协商签订，违约只是要双倍返还之前交的定金，因此，一般违约金都在5万元以内，如果认购价和现价的差额大幅高于违约金，企业难免有违约的冲动。

　　开发商任意撕毁认购书害苦了小业主，该如何提高开发商的违法成本呢？广州中院房产庭想出一个办法，既然开发商是为了谋取涨价利益，那么就想办法抵消它，重建公平。于是，广州中院经过研究确定，开发商除了双倍返还定金，最高还要赔偿房屋全部差价，也就是房价的上涨额。

　　三种情况判决不同

　　标准 必须有口头或书面的认购书，形成认购合同关系，“诚意金”不是认购合同

　　计算 同楼盘同房间新旧价格差(以认购书为准)或参考阳光家缘相同地段的统计数据

　　条件　价差必须明显大于双倍返还定金的数额，否则仅靠双倍定金即可补偿损失

　　裁量

　　●开发商“捂盘”，隐瞒预售证或拖延办理，判罚赔偿全部价差，因为开发商有欺诈行为。

　　●一般恶意

　　开发商仅仅故意违约，判罚住房价差20%～30%内，非住房价差10%以内，因为认购合同仍不能等同于买卖合同。

　　●一般毁约

　　协商一致，仅本数返还定金；如在认购书规定的签购房合同期限内毁约，按照法律规定，开发商双倍返还定金。

　　适用　所交纳的定金越高，确定损失赔偿时差价幅度降低，因为双倍返还的定金也可以抵偿损失。

　　投资性购房和自住行购房适当区分处理。