北京楼市的传统旺季在今年并没有如期而至。3月份市场的小幅回暖昙花一现，也没有给4、5月份带来“阳春的温度”。北京房地产整体交投依然萎靡不振；伴随着成交量的大幅下滑，北京的房价环比也已呈现“滞涨”状态。

    目前，北京房地产市场的各方都在观望，期待奥运会后市场走势能朝着有利于自己的方向发展。因此，开发商抱团取暖，虽然频频打出多种促销手段，但相对于高高在上的整体房价仅仅是“小恩小惠”；而多数有购买力的消费者则担心现在出手有可能“高位被套”，所以继续选择持币等待。

    对于这种博弈，业内专家指出，奥运会本身对于城市房价影响十分有限，而决定北京后奥运时代房地产运行的关键因素，还是城市发展带来的房产供应，能否与有购买力的新增需求相匹配；在目前的货币政策下，人们的房产购买力显然已经不能支撑房价的新一轮大涨，而下跌的风险并非不存在；北京楼市的僵持局面将如何演化，仍然扑朔迷离。

    商品住宅首现供大于求

    2006年以来，代表市场需求的北京商品住宅销售量，一直高于代表供应的新开工面积、获取预售证项目面积等指标；而这也成为了支撑房价气势如虹上涨的“基本面”。但是，情况正在发生变化。

    北京一家房地产咨询机构经理吴迪莱告诉记者，今年以来，北京不少新房项目的销售率很低，造成市场整体销售量下滑；因此，北京楼市在今年4月份出现了少见的“供大于求”的局面。

    在北京西南二环边的广安门外大街上，近期有一处住宅项目的三期开盘；由于定价过高、销售低迷，因此，该项目除了推出通常的折扣优惠外，还为意向购房人提供“一对一”的置业咨询服务。

    亚豪地产机构的统计数据显示，今年4、5两个月，北京市新增商品住宅供应面积为186.5万平方米；而销售量为170.7万平方米；其中，4月份商品住宅供应面积99.5万平方米，而商品住宅仅销售74.7万平方米，供应量超出需求量达24.8万平方米。

    21世纪不动产分析师孟奇认为，4、5两个月之所以会出现供大于求的现象，主要是因为北京市场受观望心态、宏观政策等因素的影响，交易量大幅下降；与此同时，开发商面临着较大的资金压力，为了缓解资金压力加大了开盘入市的力度，此外，奥运因素也会导致开发商提前开盘入市；所以出现了供应量大增的现象。

    北京市统计局公布的数据也印证了供大于求的现象。受上年末土地供应量加大、限价房和保障性住房用地集中入市等因素影响，新开工面积在上年持续下降的基础上，今年以来呈回升趋势。4月末，北京市商品房新开工面积790.5万平方米，同比增长36.8%。其中，住宅新开工面积为558.1万平方米，同比增长52.2%。

    而商品房销售面积降幅扩大。1至4月，北京市商品房销售面积为261.3万平方米，比上年同期下降49.6%。其中，商品住宅销售面积为181.3万平方米，下降54%。

    退房潮若隐若现

    退房现象在房价快速上涨的2007年基本销声匿迹，但近期却开始显现。一位打算购买新房改善居住条件的买房人告诉记者，3月份，他在北京五棵松附近的一处新盘项目签下了1套住房，但1个月后便退了。“我买的时候房价是15500，而现在那个楼盘依然是这个价；感觉房价有可能降；而我现在有一套二手房住，装修也不错，所以就退了。”

    一位手上握有6套住房的北京投资客对记者表示，当他看到那五棵松项目的开盘价时，便认为，那里的房价已经高估，所以不具有投资价值。

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